Aktualności

Wybierz miejsce, w którym chce się żyć.

28 listopada 2017

Czy zastanawialiście się kiedyś co sprawia, że jedne mieszkania sprzedają się natychmiastowo, a inne znajdują nabywców dopiero po mocnym obniżeniu ceny? Co sprawia, że w danym miejscu po prostu chce się żyć?

Przestrzeń mieszkaniowa powinna przede wszystkim zaspokajać wszystkie potrzeby przyszłego właściciela. Chodzi o tzw. osiedla zrównoważone, w których funkcja mieszkalna przeplata się z miejscami pracy, usługami codziennej potrzeby, przestrzeniami rekreacyjnymi i kulturalnymi.

Plac zabaw – koszt czy zysk dla dewelopera?

Nierzadko można spotkać się z postawą inwestorów, którzy traktują budowę przysłowiowego placu zabaw jak niepotrzebny koszt. Najpierw planują maksymalne wykorzystanie gruntu pod zabudowę, a na końcu, jeśli zostanie jakaś nieprzydatna przestrzeń, wprowadzają place zabaw, skwerki zieleni, dwie ławeczki… Lokalizacja takich miejsc jest bardzo często przypadkowa, przy ruchliwej drodze, za śmietnikami. Domki czy mieszkania, choć często ciekawie zaprojektowane marnieją czekając na nabywców.

Czy deweloper wtedy faktycznie zarabia? Czy aby zarobić, faktycznie należy na danym terenie „upchnąć” jak największą ilość mieszkań?

To błędny sposób myślenia. Właśnie dlatego znaczną część osiedli w Polsce cechuje ciasnota, anonimowość i bylejakość. Przyczyny takiego stanu rzeczy należy dopatrywać się w braku świadomości inwestorów na temat zasad kształtowania zrównoważonych, wielofunkcyjnych przestrzeni miejskich oraz w ich nastawieniu na szybki zysk. Niestety do takiego podejścia zachęcają również nieświadomi nabywcy, którzy nie mają pojęcia, że osiedle może wyglądać inaczej niż wybetonowana przestrzeń między budynkami. Sprzedający tłumaczą kupującym, że dodatkowa ławka, drzewo, trawnik czy huśtawka to koszt zwiększający cenę metra kwadratowego mieszkania. Kupujący chcą kupić dzisiaj tanio. Nie myślą co będzie jutro, kiedy pojawi się w rodzinie dziecko, z którym będą chcieli spędzić czas na ładnie zaprojektowanym placu zabaw. Jak zmienią się ich potrzeby gdy będą chcieli w dobrej cenie sprzedać mieszkanie, gdy jakaś sytuacja życiowa zmusi ich do zmiany miejsca. Jedną i drugą stronę transakcji cechuje krótkowzroczność.

Już na etapie wyboru terenu pod inwestycję, deweloper powinien rozpocząć analizę projektu od wykreowania wizji inwestycji, która przez długie lata będzie stanowiła jego wizytówkę, nie zaś od kalkulowania doraźnego zysku ze sprzedaży mieszkań.

Filozofia pracy w Kancelarii Urbanistycznej nie zaczyna się od kalkulatora. Kiedyś do Kancelarii przyszedł inwestor, aby zlecić projekt zagospodarowania terenu w niewielkiej miejscowości, mającej charakter sypialni większego miasta.

Opracowaliśmy projekt zagospodarowania oparty na idei wielofunkcjonalnej zabudowy obudowującej publiczną przestrzeń placu. Znalazło się w nim miejsce na zieleń i rekreację. Funkcje handlowe i usługowe w parterach zabudowy miały zapewnić mieszkańcom komfort życia codziennego i oferować miejsca pracy. Przestrzeń spotkań na placu miała inicjować budowanie relacji międzyludzkich. Wydarzenia kulturalne miały zaspokajać potrzeby wyższego rzędu. Na tym osiedlu po prostu miało się chcieć mieszkać, pracować i odpoczywać. Na koniec wzięliśmy do ręki kalkulatory. Policzyliśmy intensywność zabudowy, PUM-y i inne wskaźniki ekonomiczne. Wynik okazał się w pełni zadowalający! Inwestor był  zachwycony zarówno projektem jak i koncepcją opartą na spójnej wizji przestrzennej z jednoczesnym zapewnieniem wyników ekonomicznych. Osiągnęliśmy pełen sukces. Okazało się, że nie należy bać się śmiałych pomysłów, że zrównoważone projektowanie broni się finansowo.

Powyższy przykład pokazuje jak ważne jest przemyślenie inwestycji już w początkowej fazie. Mowa tu o szeroko pojętym udziale inwestora w procesie kształtowania przestrzeni osiedli i miast. Inwestor nie jest tutaj wyłącznie zainteresowany maksymalizacją zysku poprzez osiągnięcie możliwie największej wartości tzw. PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkalnej. Zainteresowany jest uzyskaniem zysku, jednak w drodze wykreowania takiej przestrzeni do życia, która w dłuższej perspektywie zaspakaja nie tylko potrzeby stricte mieszkaniowe ale społeczno-kulturalne, rekreacyjne, związane z miejscem pracy czy realizacją zainteresowań.

Ocena konkretnej przestrzeni do życia nie powinna być oparta jedynie o cenę metra kwadratowego. Bez wątpienia najciekawsze przestrzenie, to te, które nie zostały wykreowane w drodze wyliczeń ekonomicznych, a oparte na pewnych koncepcjach budowania relacji pomiędzy człowiekiem a architekturą z jednej strony, oraz co istotniejsze, oparte na budowaniu relacji pomiędzy ludźmi.

Deweloper buduje swoją renomę przez wiele lat. Każda inwestycja jest świadectwem jego jakości. Osiedle to nie jest produkt, który można schować, zapomnieć, nie przyznać się do niego.

Kupujący także wiążą swoje losy z daną lokalizacją na wiele lat. Obserwujemy trendy uelastycznienia się nabywców nieruchomości i coraz większą mobilność ludzi, którzy zmieniają miejsce zamieszkania wielokrotnie w ciągu życia. Jednak pomimo to, nieruchomość pozostaje inwestycją długoterminową.

Gdy inwestycja sprawdza się na wielu płaszczyznach aktywności mieszkańców, to jej rentowność rośnie w sposób naturalny. Niepotrzebne są promocje by wypchnąć na rynek nieatrakcyjne lokale z widokiem na ścianę sąsiedniego budynku. Dobrymi inwestycjami nabywcy interesują się sami i skłonni są zapłacić za nie wyższą cenę.

 

mgr inż. arch. Filip Koczorowski

właściciel KOCZOROWSKI Kancelaria Urbanistyczna, członek zarządu Towarzystwa Urbanistów Polskich w Poznaniu, absolwent Planowania Urbanistycznego na Hogeschool Brabant w Holandii oraz wydziałów Architektury i Urbanistyki oraz Zarządzania i Marketingu Politechniki Poznańskiej.

 

Kancelaria Urbanistyczna świadczy usługi z zakresu planowania przestrzennego i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Opracowujemy koncepcje zagospodarowania terenu, analizujemy możliwości zabudowy, obliczamy chłonność terenu, występujemy o decyzje o warunkach zabudowy i sprzedajemy nieruchomości.

Zapraszamy do naszego biura w Poznaniu przy ul. Tęczowej 8.

http://www.kancelariaurbanistyczna.pl/

http://www.koczorowskinieruchomosci.pl/

 


Drukuj Wróć do aktualności